Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Таким образом, коэффициент капитализации равен 17,06 %.

Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.

Наименование статьи

Здание склада

Площадь, сдаваемая в аренду,м2

787,3

Арендная ставка за 1м2 площади, руб./месс.

200

Потенциальный валовой доход, руд/год

1 889 520

Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %

5

Действительный валовой доход, руб./год

1 795 044

Общие операционные расходы, руб./год

832 228

Постоянные расходы:

509 120

Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб./год

500 000

Налог на имущество, %

3 120

Амортизационные отчисления, руб.

6 000

Переменные расходы:

323 108

НДС, %

323 108

Чистый операционный доход, руб./год

962 816

Налог на прибыль, %

192 563

Чистый денежный поток, руб./год

770 253

Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год

776 253

Коэффициент капитализации, %

17,06

Текущая стоимость объекта оценки, руб.

4 550 135

Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах. Описание объектов аналогов приводится в таблице 3.11.

Таблица 3.11 - Описание объектов-аналогов.

№ п/п

Элементы сравнения

Объект оценки

Объекты-аналоги

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

Местонахождение (район)

Кузнецкий

Кузнецкий

Кузнецкий

Кузнецкий

2

Адрес (улица)

Технический, 10

Автотранспортная, 14

Кузнецкое шоссе, 21/4

Кузнецкое шоссе, 12а

3

Назначение

Ремонтная база

Производственная база

Производственная база

Производственная база

4

Этаж / этажность

2

2

2

2

5

Общая площадь, м2

787,3

540,00

880,00

636,00

6

Наличие коммуникаций

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

7

Состояние гаража (износ), %

48

40

40

40

8

Наличие охраны

есть

есть

есть

есть

9

Дата продажи (оферты)

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

10

Цена предложения (оферты), руб.

-

3 500 000

5 100 000

4 700 000

11

Цена 1 м2 общей площади, руб.

-

6 481

5 795

7 390

12

Корректировка на дату оценки, %

-

1,00

1,00

1,00

13

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

14

Поправка на местонахождение, %

-

1,00

1,00

1,00

15

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

16

Поправка на этаж, %

-

1,00

1,00

1,00

17

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

18

Поправка на общую площадь, %

-

1,00

1,00

1,00

19

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

20

Поправка на наличие коммуникаций, %

-

1,00

1,00

1,00

21

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

22

Корректировка на состояние, %

-

0,86

0,86

0,86

23

Скорректированная цена, руб.

-

5 574

4 984

6 355

24

Поправка на наличие охраны

-

1,00

1,00

1,00

25

Скорректированная цена, руб.

-

5 574

4 984

6 355

26

Согласование результатов

30

Средневзвешенная цена, руб./м2

-

-

5637,83

-

31

Стоимость оцениваемого объекта

-

-

4 438 669

-

Перейти на страницу: 2 3 4 5 6 7 8

Другая интересная статья

Производительность труда в торговле и пути ее повышения
Производительность труда характеризует эффективность затрат труда в сфере материального производства. Измерение производительности труда осуществляется путем сопоставления результатов труда в виде объема произведенной продукции с затратами труда, выраженными среднесписочной численностью или отработанным временем. Рост эффективности труда является очень важным условием повышения реальных доходов. В развитых капиталистических странах эффективность труда рас ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru