Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Таким образом, коэффициент капитализации равен 17,06 %.

Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.

Наименование статьи

Здание склада

Площадь, сдаваемая в аренду,м2

787,3

Арендная ставка за 1м2 площади, руб./месс.

200

Потенциальный валовой доход, руд/год

1 889 520

Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %

5

Действительный валовой доход, руб./год

1 795 044

Общие операционные расходы, руб./год

832 228

Постоянные расходы:

509 120

Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб./год

500 000

Налог на имущество, %

3 120

Амортизационные отчисления, руб.

6 000

Переменные расходы:

323 108

НДС, %

323 108

Чистый операционный доход, руб./год

962 816

Налог на прибыль, %

192 563

Чистый денежный поток, руб./год

770 253

Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год

776 253

Коэффициент капитализации, %

17,06

Текущая стоимость объекта оценки, руб.

4 550 135

Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах. Описание объектов аналогов приводится в таблице 3.11.

Таблица 3.11 - Описание объектов-аналогов.

№ п/п

Элементы сравнения

Объект оценки

Объекты-аналоги

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

Местонахождение (район)

Кузнецкий

Кузнецкий

Кузнецкий

Кузнецкий

2

Адрес (улица)

Технический, 10

Автотранспортная, 14

Кузнецкое шоссе, 21/4

Кузнецкое шоссе, 12а

3

Назначение

Ремонтная база

Производственная база

Производственная база

Производственная база

4

Этаж / этажность

2

2

2

2

5

Общая площадь, м2

787,3

540,00

880,00

636,00

6

Наличие коммуникаций

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

Электричество, отопление, водопровод, канализация

7

Состояние гаража (износ), %

48

40

40

40

8

Наличие охраны

есть

есть

есть

есть

9

Дата продажи (оферты)

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

декабрь 2012г.

10

Цена предложения (оферты), руб.

-

3 500 000

5 100 000

4 700 000

11

Цена 1 м2 общей площади, руб.

-

6 481

5 795

7 390

12

Корректировка на дату оценки, %

-

1,00

1,00

1,00

13

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

14

Поправка на местонахождение, %

-

1,00

1,00

1,00

15

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

16

Поправка на этаж, %

-

1,00

1,00

1,00

17

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

18

Поправка на общую площадь, %

-

1,00

1,00

1,00

19

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

20

Поправка на наличие коммуникаций, %

-

1,00

1,00

1,00

21

Скорректированная цена, руб.

-

6 481

5 795

7 390

22

Корректировка на состояние, %

-

0,86

0,86

0,86

23

Скорректированная цена, руб.

-

5 574

4 984

6 355

24

Поправка на наличие охраны

-

1,00

1,00

1,00

25

Скорректированная цена, руб.

-

5 574

4 984

6 355

26

Согласование результатов

30

Средневзвешенная цена, руб./м2

-

-

5637,83

-

31

Стоимость оцениваемого объекта

-

-

4 438 669

-

Перейти на страницу: 2 3 4 5 6 7 8

Другая интересная статья

Понятие и состояние безработицы в России
Безработица остается главной социальной бедой рыночной экономики. Почему миллионы людей безработные, когда столько всего надо сделать? Что за дефект современной рыночной экономики обрекает многих людей, которые хотят работать, на безработицу? Должны ли страны принимать меры, чтобы облегчить трудности, связанные с безработицей? Может значительное по своей сумме пособие, как считает ряд специалистов, все-таки снижает стимулы к труду и неизбежно повышает норму ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru