Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4,5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

Rб *L

П = Q (17)

где: П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = = 3,62%

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска - ключевая фигура в руководстве и качество руководства.

Су = Сду * d /(1-d), (18)

где: Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.

Наименование

Значение

Безрисковая ставка

7,24%

Надбавка за риск владения

4,5%

Надбавка за низкую ликвидность

3,62%

Ставка дисконта без управления

15,36%

Рыночная скидка от потери дохода

10,00%

Надбавка за управление

1,7%

Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1,7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9.

Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.

Наименование

Единицы измерения

Значение

Безрисковая ставка

%

7,24

Премия за риск

%

4,50

Премия за низкую ликвидность

%

3,62

Премия за инвестиционный менеджмент

%

1,7

Коэффициент капитализации

%

17,06

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Другая интересная статья

Проект мероприятий по повышению конкурентоспособности услуг ООО Миллер
конкурентоспособность предприятие продукция Самой жестокой конкуренцией, с которой столкнутся отдельные личности, сообщества и целые цивилизации в ближайшее тысячелетие, будет конкуренция экономическая, обусловленная потребностью производить и продавать товары и услуги. Чтобы преуспеть в ней, фирмы и страны должны предложить более высокие стандарты жизненного уровня своим работникам, владельцам и гражданам. Иначе поражение неизбежно. Экономическое благосостоя ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru