Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Величина ставки аренды объекта составила: 200,00 руб./ м2 без учета НДС. Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем метод среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов.

х = ∑аi / i (16)

Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам. При этом среднеарифметическое значение, принимаемое за истинное значение измеряемой величины, является наиболее вероятным значением. Среди значений аi могут оказаться значения, которые в действительности ближе к истинному значению.

Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя право собственности на объект недвижимости. Таким образом, с точки зрения переданных прав, сделки равны, и корректировку вводить не требуется.

Сделки с сопоставимыми объектами проводились на типичных условиях, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи; между покупателями и продавцами не было ни каких особых отношений. Т.е. условия продажи соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного используются цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. При сдаче в аренду объектов недвижимости размер ставки аренды считается расчетным для арендодателя, поэтому процесса торгов при подписании договоров аренды помещений - нет, корректировки не требуется.

Поправка на состояние и дополнительные улучшения аналогов по отношению к объекту оценки не требуется.

Поправка на местоположение

/ (100,7+150) / 2 =200/125,35=1,59 применяется 1 и 2 аналогу

Прочие корректировки не требуются.

Расчет операционных расходов.

Расчет операционных расходов составлен на основе получения дохода от объекта в виде арендной платы.

В состав операционных расходов для расчета ЧОД включено:

Фонд оплаты труда и налоги с фонда оплаты труда по действующим ставкам приняты в размере 500 000 рублей.

Амортизационные отчисления были взяты следующим способом.

Уровень капитальности у нас III(50 лет), износ равен 48% значит 50*0,52=26 лет его остаточный срок жизни. Если предположить что инвентаризационная стоимость объекта была принята за 300 000 рублей, то остаточная стоимость будет составлять 300 000*0,52= 156 000. А если учесть тот факт что амортизация начисляется по остаточной стоимости объекта, то 156 000/26=6000 руб. ежегодные амортизационные отчисления-платежи за содержание и эксплуатацию - 10-30% от ПВД руб. (на основании рыночных данных, типичных для данных объектов - средняя величина расходов составляет, как правило, 10-30% от ПВД).

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (далее перечисленные) составляющие.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки по Эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно - 7,24 % (www.cbr.ru декабрь 2012 г.).

Премия за риск используется для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Другая интересная статья

Применение методов статистики для анализа динамики курса акций АО Газпром
Полная и достоверная статистическая информация является тем необходимым основанием, на котором базируется процесс управления экономикой. Вся информация, имеющая народнохозяйственную значимость, в конечном счете, обрабатывается и анализируется с помощью статистики. Именно статистические данные позволяют определить объемы валового внутреннего продукта и национального дохода, выявить основные тенденции развития отраслей экономики, оценить уровень инфляции, пр ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru