Классы и виды производственной недвижимости

Несмотря на то, что при расчете рыночной стоимости не должны учитываться элементы специальной стоимости, в тех случаях, когда цена, которую готов уплатить, потенциальный покупатель, обычный участник рынка, отражает дополнительную стоимость вследствие ожидаемых изменений характеристик имущества в будущем, эта дополнительная стоимость учитывается в рыночной стоимости. Примеры того, когда дополнительная стоимость, которую покупатели ожидают получить или создать в будущем, может оказать влияние на рыночную стоимость, включают:

перспективу застройки в случае, когда разрешение на такую застройку отсутствует на момент оценки;

перспективу возникновения синергетической стоимости за счет объединения с другим имуществом или объединением прав на то же имущество в будущем.

Если имущество включает землю, содержащую полезные ископаемые или подходящую для утилизации отходом, могут потребоваться допущения, которые отражали бы, либо потенциал такого использования, либо - если земля уже используется таким образом - любые подходящие альтернативные способы ее использования в будущем [28].

Рыночная арендная ставка. Определения, утвержденные Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная арендная ставка - это расчетная денежная сумма, за которую имущество или часть площадей, являющихся его частью, может быть сдано в аренду на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованными и осведомленными арендодателем и арендатором, которые действуют разумно и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга и на приемлемых условиях. При определении рыночной арендной ставки следует также указать соответствующие ей условия аренды, которые данная арендная ставка отражает. Определение рыночной арендной ставки получено из определения рыночная стоимость путем замены выражений "заинтересованный покупатель" и "заинтересованный продавец" на "заинтересованный арендатор" и "заинтересованный арендодатель" с использованием дополнительного допущения о том, что аренда осуществляется на "типичных условиях". Данное определение используется аналогично определению рыночной стоимости, с учетом следующих комментариев:

"Заинтересованным арендодателем заинтересованному арендатору" Изменение в наименовании сторон отражает суть данной сделки. Заинтересованный арендодатель обладает теми же особенностями, что и заинтересованный продавец, а заинтересованный арендатор - теми же особенностями, что и заинтересованный покупатель; слово "цена" в комментарии к определению рыночной стоимости следует заменить словом "арендная ставка", слово "продавать" - выражением "сдавать в аренду". Величина рыночной арендной ставки зависит от условий предполагаемого договора аренды. Как правило, типичные условия аренды отражают практику, сложившуюся на рынке, к которому относится данное имущество, хотя для определенных целей может понадобиться введение особых условий. На величину рыночной арендной ставки влияют срок аренды, частота пересмотра арендной ставки, а также ответственность сторон за техническое обслуживание и постоянные расходы. Необходимо учитывать, что законы некоторых стран могут ограничивать или оказывать влияние на условия договора. Поэтому должны быть ясно раскрыть основные условия аренды, которые используются при определении рыночной арендной ставки. Если на рынке принято при вступлении сторонами в арендные отношения платить поощрительное вознаграждение или делать скидку и это влияет на уровень арендных ставок, то данный фактор необходимо учитывать при расчете. Должен быть указан характер предполагаемого вознаграждения и условия. Рыночная арендная ставка обычно используется для обозначения суммы, за которую может быть сдан в аренду свободный объект имущества или по которой уже арендованное имущество может быть сдано в аренду по истечении срока текущей аренды. Рыночную арендную ставку не рекомендуется использовать как базу для расчета суммы арендной платы, подлежащей уплате при пересмотре арендной ставки, в этом случае используются фактические определения и допущения [28].

Краткий обзор общего состояния рынка недвижимости.

По данным RID Analytics во 2 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи офисных и производственно-складских помещений повысилась на 7,0% и 20%, средняя цена продажи торговых помещений упала на 1,2%.

Во 2 квартале 2011г., по сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 13% и 9,4% соответственно, по производственно-складским - на 1,1% [26].

Рисунок 1.1 - динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости 2010-2011гг

В 3 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи торговых и производственно-складских помещений повысилась на 11% и 4,7%, средняя цена продажи офисных помещений упала на 1,7%. По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 9,3% и 2,0% соответственно, по производственно-складским цены повысились незначительно (0,5%).

Перейти на страницу: 1 2 3

Другая интересная статья

Понятие фискальной политики и ее инструментарий
В данной курсовой работе мне хотелось бы раскрыть роль фискальной политики в государственной экономике и рассмотреть её цели и структуру. Эта тема очень актуальна сегодня, так как наша экономика, бюджет и налоговая сфера, в частности, находятся ещё в неустойчивой стадии формирования. В прошлом, в течение длительного времени, экономисты понимали лишь тот факт, что государство через бюджетно-налоговую политику определяет, в какой пропорции объем производст ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru