Подходы к оценке недвижимости

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (2)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К ним относят:

постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее, страховые взносы, амортизационные отчисления и т. д.):

переменные расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта (налог на добавленную стоимость, сбор на уборку территории, расходы на управление и т. д.)

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и составляют от 5 до 10 %.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

ПВД = S * Са , (4)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации, (5)

где С - стоимость объекта недвижимости, рублей;

ЧОД - чистый операционный доход, рублей;

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации[10,с.144].

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Сравнительный подход. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. В связи с этим, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Существует следующая классификация поправок:

стоимостные (денежные), вводимые как к цене аналога в целом, так и к цене единицы сравнения аналога.

процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.

Основу экспертного метода расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [21, с.91].

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Перейти на страницу: 1 2 3

Другая интересная статья

Основные черты бюджетной системы и бюджетного устройства РФ и ПМР
Бюджет любого государства - это концентрированное выражение политики государства на данном отрезке времени. Причем Государственный бюджет - это зеркальное отражение национальных приоритетов, первостепенных, архиважных целей государства, т.е. зафиксирована политика данной правящей элиты, которая выработала компромисс между различными политическими силами на конкретный момент расстановки этих сил на политическом Олимпе. Следовательно, бюджет - квинтэссенция по ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru