Подходы к оценке недвижимости

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (2)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К ним относят:

постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее, страховые взносы, амортизационные отчисления и т. д.):

переменные расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта (налог на добавленную стоимость, сбор на уборку территории, расходы на управление и т. д.)

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и составляют от 5 до 10 %.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

ПВД = S * Са , (4)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации, (5)

где С - стоимость объекта недвижимости, рублей;

ЧОД - чистый операционный доход, рублей;

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации[10,с.144].

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Сравнительный подход. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. В связи с этим, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Существует следующая классификация поправок:

стоимостные (денежные), вводимые как к цене аналога в целом, так и к цене единицы сравнения аналога.

процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.

Основу экспертного метода расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [21, с.91].

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Перейти на страницу: 1 2 3

Другая интересная статья

Показатели экономического роста современной России
Проблемам экономического роста в любой стране мира уделяется пристальное внимание, будь то высокоразвитая Япония, пытающаяся осуществить наиболее полно свои широкомасштабные экономические программы и реализовать поставленные экономические цели, или Россия пытающаяся выполнить программу Международного валютного фонда. Поэтому эта тема довольно актуальна не только для экономистов, но и для политиков, юристов и вызывает неподдельный интерес. Параметры эконо ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru