Подходы к оценке недвижимости

В данной дипломной работе к оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:

затратный;

доходный;

сравнительный

Окончательная оценка стоимости проводится посредством согласования полученных результатов.

Затратный подход.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый объект.

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.

Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района.

Для оценки стоимости строительства используется базисно-индексный метод.

Метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

В работе использованы индексы цен в строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле :

ПВС = V * Сед * Ккл * К1 * К2 * К3 * К НДС* К пред * К затрат (1)

где: V - строительный объем объекта недвижимости, м3;

Сед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

Ккл - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область (Справочник оценщика "Промышленные здания" Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);

К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г);

К2 - коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР №14А от 06.09.1990г);

К3 - коэффициент перехода от сметных цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012г.

К ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15 % от затрат на строительство[21,с.45].

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = полная стоимость строительства.

Прибыль предпринимателя может варьироваться в значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

В расчетах использовалась норма прибыли в 30% как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя).

К затрат - коэффициент, учитывающий косвенные затраты. К полученной стоимости добавляются дополнительные косвенные издержки, которые состоят из затрат на страховку, рекламу, оформление разрешающих документов, подключение к внешним сетям, регистрация прав, изготовление технического паспорта. По данным сайта http://www.appraiser.ru/ данные издержки составляют 5-20%. (К затрат - коэффициент, учитывающий косвенные издержки равен 20%) [25].

Доходный подход. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Чистый операционный доход (ЧОД)- это действительный валовой доход за минусом операционный расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Перейти на страницу: 1 2 3

Другая интересная статья

Проект мероприятий по моральному стимулированию работников предприятия
Актуальность изучения морального стимулирования труда обусловлена тем фактом, что наиболее эффективно работают те организации, которые занимаются развитием работников, повышением качества жизни на работе и стимулированием участия работников в управлении. С развитием рыночных отношений усилилась конкуренция между организациями и повысился динамизм изменений, происходящих во внешней среде. В таких условиях приоритетом деловой организации стало удовлетворен ...

Copyright © 2013 - Все права защищены  www.econforward.ru